Los datos aproximados son:
45% de las obras
40% del terreno
8% honorarios
7% impuestos y licencias
Construir tu propia casa, según tus necesidades, a tu medida, satisfaciendo todos tus gustos… Es un sueño para muchos ciudadanos y al alcance, aparentemente, de muy pocos. Sin embargo, con la crisis, el desplome de la construcción o la quiebra de numerosas promotoras, cada vez son más las familias y particulares que han optado por la autopromoción para poder acceder así a una casa a precio de coste al evitar el sobrecoste que supone comprar directamente a un promotor.
Las cifras hablan por sí solas. En 2013, del total de las casas de obra nueva que se levantaron en España, más de la mitad -el 59%- se desarrollaron en régimen de autopromoción. Hace siete años, en 2006, ese porcentaje sólo representaba el 14% del total.
Al margen de las cooperativas, algunos ciudadanos han aprovechado tener un solar en propiedad para levantar su casa. Sin embargo, la mayoría ha comprado el terreno aprovechando la fuerte caída que ha experimentado el suelo en estos años de crisis -casi un 50% desde máximos-, según los últimos datos del Ministerio de Fomento.
A pesar de este importante impulso, construir tu propia casa no es tarea sencilla y un fallo en el cálculo del presupuesto puede ser demoledor. Hay que tener muy claro cuáles son los gastos que conlleva construirse tu propia casa. Conviene coger la calculadora para que las cuentas cuadren.
En primer lugar, debe saber que el grueso del presupuesto -aproximadamente el 80%- se destina a comprar el solar y ejecutar las obras. Sin embargo, hay muchos otros gastos que no se suelen tener en cuenta y que pueden suponer más de un disgusto. Hablamos de impuestos, honorarios de los técnicos, licencias municipales, gestiones tras la obra, financiación…
El gasto más importante, la compra del solar
A grandes rasgos, solamente la compra del terreno puede llegar a comerse entre un 40% y un 50% de nuestro presupuesto. «En los años 80 se hablaba de la ‘ley del tercio’. Un tercio del presupuesto se destinaba a la compra del suelo, un tercio correspondía a los costes de construcción y otro era el margen de beneficio del promotor. En el pico más alto del mercado, el suelo llegó a suponer entre el 60% y el 80% del precio final de una casa», explican a El Confidencial desde MBQ Group, un grupo empresarial dedicado a la gestión integral de la actividad inmobiliaria.
Hoy en día, la fuerte caída de los precios ha moderado estos porcentajes. Aún así, sigue siendo una partida muy importante dentro del presupuesto.
“El suelo finalista, apto para edificar, es muy escaso y debido a su escasez sigue siendo muy caro. Es el principal gasto al que se enfrenta quien quiere construir su propia casa”, añaden desde MBQ Group. «Suele representar entre un 40% y un 50% del precio final de la casa incluso en aquellos casos en los que se consigue un fuerte descuento”. Unos porcentajes que coinciden con los que manejan desde la gestora de cooperativas Ibosa que también cifra, de media, en un 40% esta partida, y un porcentaje que apenas difiere con los que manejan las promotoras -entre un 40% y un 50%, según Ibosa.
Por otro lado, comprar un solar no es tarea sencilla. Al igual que cuando se busca una casa, conviene realizar un barrido del mercado para formarse una idea de los precios en una zona determinada. Una vez elegido el solar, lo más importante antes de comprar es acudir al Ayuntamiento correspondiente y verificar que en la parcela que se puede construir y cuánto se puede construir -superficie y alturas- .
Según la ‘Guía Básica para la autopromoción y construcción’ de JBS Gestión, antes de desembolsar un euro conviene comprobar si existen cargas sobre las escrituras del solar solicitando una nota simple en el Registro de la Propiedad correspondiente. También hay que comprobar la titularidad del terreno, así como que la superficie que reflejan las escrituras es la misma a la que está inscrita en el Catastro.
También es importante que el solar cuente con acceso por vía pública pavimentada y disponga de servicios urbanos de abastecimiento de agua potable, evacuación de aguas residuales a la red de saneamiento, suministro de energía eléctrica, alumbrado público…
EN EL CASO DE LAS CASAS PORTATILES EL SOLAR NO SUPONE TANTO GASTO YA QUE NO TIENE POR QUE SER URBANIZABLE POR LO QUE SU COSTE ES MUCHO MENOR. LO QUE SI ES ACONSEJABLE CERCIORARSE QUE EL TERRENO TENGA LUZ Y AGUA POTABLE ADEMÁS DE CANAL
Impuestos: IVA, ITP, AJD…
Al precio del solar hay que sumar, como en la compraventa de una casa de segunda mano, los gastos derivados de la escritura de compraventa del solar: honorarios del notario y del registrador que suelen estar en torno al 0,5% del precio de compra. Además del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), entre el 7% y el 9%, dependiendo de la Comunidad Autónoma y siempre y cuando el vendedor sea un particular. Si es una sociedad, habrá que pagar el 21% de IVA. Sin olvidar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
«El régimen fiscal es muy desfavorable para los particulares. Si compra a otro particular paga menos de un 10% en impuestos mientras que si adquiere el solar a una empresa debe pagar el 21% de IVA y sin posibilidad de deducirse fiscalmente, a diferencia de lo que sí pueden hacer los promotores», explican desde desde MBQ Group.
A estos impuestos habrá que sumar además el IVA que se aplica a las obras de autopromoción y que es, aproximadamente, el 10% del presupuesto de contrata, esto es, el presupuesto de la constructora. El IVA que se aplica a los honorarios técnicos -arquitectos, constructor…- es el 21%.
«Si se quiere favorecer el acceso a la casa la mejor manera es la autopromoción porque la gente puede acceder a ella a precios de coste. Sin embargo, fiscalmente está muy penalizada. Los impuestos de la construcción han subido en estos años de crisis, anulando la caída de precios», apuntan en MBQ Group.
Construcción de la casa
La segunda partida más importante que debemos tener en cuenta a la hora de elaborar nuestro presupuesto es la ejecución material de las obras que conlleva aproximadamente otro 40% del gasto. En este apartado hay que considerar también los honorarios y el beneficio del constructor y algunos impuestos como los que gravan sus honorarios.
Un valor orientativo que nos puede servir de referencia son los 750-900 euros que cuesta el metro cuadrado construido de casa. Un valor que corresponde con el coste de edificar una casa unifamiliar de unos 20050 metros cuadrados con calidades y acabados medios. «Es muy común sobrepasar este precio en la construcción de una casa de autopromoción puesto que el autopromotor tiende a elegir calidades más altas».
Antes de empezar a construir hay que realizar un estudio topográfico (250-400 euros) y un estudio geotécnico (650-800 euros) de cara a la buena cimentación de la casa y necesario para elaborar el proyecto de edificación. Es en este punto cuando hay que encargar el proyecto básico de edificación a un arquitecto quien, obviamente cobra unos honorarios por sus servicios. Este gasto suele rondar el 4-6% del presupuesto de ejecución material, según las estimaciones de Amutio y Bernal Arquitectos.
EN EL CASO DE CASAS PREFABRICADAS EN COSTE DE LA CASA TERMINADA OSCILA EN TORNO A 650€ EN UNA CALIDAD DE VIVIENDA ALTA Y DE ACABADOS MEDIA.
Una vez visado el proyecto, antes de comenzar a construir hay que solicitar la licencia de obras al Ayuntamiento correspondiente, con el gasto que estos trámites conllevan. Hay que solicitar la acometida provisional de la corriente eléctrica y suministro de agua de obra y encargar el proyecto de ejecución de obra, normalmente al mismo arquitecto que ha redactado el proyecto básico. Asimismo hay que encargar la dirección de obra -a un arquitecto- y la dirección de la ejecución material a un arquitecto técnico.
«Los honorarios de estos profesionales dependen de la complejidad y superficie de la casa y suelen rondar, cada uno, el 2-3% del presupuesto de ejecución material», apuntan desde el estudio de arquitectura. Sin olvidar que el IVA aplicable a los honorarios técnicos es el 21% ya que, en el caso de la autopromoción, no se aplica un tipo reducido.
Asimismo, necesitamos una constructora que ejecute las obras. Los expertos aconsejan pedir varios presupuestos y firmar un contrato a precio cerrado. El presupuesto de contrata suele ser un 19% superior al presupuesto de ejecución material de las obras «ya que incluye gastos generales (13%) y el beneficio del constructor (6%)». «Es conveniente consultar varias empresas constructoras, ya que se pueden llegar a encontrar diferencias de precio del 50% entre presupuestos de contrata para un mismo proyecto», aconsejan.
Otro gasto adicional, la hipoteca
La calculadora sigue sumando si el autopromotor necesita financiación. La oferta hipotecaria es escasa y más cara que para comprar una casa tradicional. Los gastos derivados de la hipoteca: tasación, notaría y registro, AJD, comisión de apertura e intereses bancarios.
Además, el particular no dispone de todo el dinero del préstamo inmediatamente sino que el banco le va facilitando determinadas cantidades conforme avanza la construcción de la casa y se presentan las certificaciones de obra. Con la crisis también se ha cerrado el grifo para este tipo de productos y la banca realiza un estudio muy exhaustivo del cliente. En la actualidad, sólo tres de las 10 mayores entidades financieras españolas ofrecen una hipoteca para autopromoción.
Licencias municipales, otro añadido
Antes de empezar a construir es necesaria la licencia de obras del Ayuntamiento, así como un plan de seguridad y salud. Además, hay que comunicar el inicio de las obras a la autoridad competente. Es obligatoria la contratación de un seguro de responsabilidad civil de todo riesgo de construcción y un seguro decenal de daños materiales. Sin olvidar los contratos con un organismo de control técnico y una entidad de control de calidad.
Una vez terminadas las obras, el arquitecto y el arquitecto técnico tendrán que firmar un certificado de fin de obra y una vez visado se podrá solicitar la licencia de primera ocupación en el Ayuntamiento, por la que también hay que pagar y sin la cual no se puede entrar a vivir en la casa, así como por la expedición de la cédula de habitabilidad, aunque suele ser un importe muy pequeño.
Asimismo, hay que pagar un impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras, cuyo porcentaje varía según el Ayuntamiento y hay que depositar una fianza de gestión de residuos de construcción y demolición, que se devuelve al finalizar las obras si se acredita la correcta gestión de los residuos.
Más gastos una vez finalizadas las obras
Aunque las obras hayan finalizado, el autopromotor todavía debe hacer frente a otra serie de gastos. Por ejemplo, debe realizar la escritura pública de obra nueva ante notario y registrar en el Registro de la Propiedad. Al igual que en la compraventa del terreno hay que pagar los honorarios del notario y del registrador, en torno al 0,5% del valor de la casa.
Además, hay que dar de alta los diferentes suministros como agua, electricidad, gas y telecomunicaciones, cuyo precio ya depende de cada compañía, aunque puede rondar los 200 euros por suministro.
